Mercato fondiario a due velocità: solo la BAT vola a +4,5% e Foggia cresce dell'1,6%

Rallenta la crescita del valore dei terreni agricoli in Puglia, con un incremento medio dello 0,9% nel 2025, quasi dimezzato rispetto al +1,7% dell'anno precedente e inferiore all'inflazione dell'1,5%, mentre le compravendite diminuiscono nel 47% delle aree analizzate, aumentano soltanto nell'11% e restano invariate nel restante 42%. È quanto emerge dall'analisi di Coldiretti Puglia sui dati dell'indagine annuale del CREA sul mercato fondiario, che fotografa una regione a due velocità, con i terreni più produttivi e irrigabili che conservano la propria attrattività e le aree marginali sempre più penalizzate dalla scarsa redditività delle colture, dai cambiamenti climatici e dalla frammentazione della proprietà.

Nelle 38 regioni agrarie monitorate, nel 44% dei casi l'offerta di terreni supera la domanda, mentre soltanto nel 22% si verifica la situazione opposta – aggiunge Coldiretti Puglia - a conferma di un mercato che continua a riconoscere nella terra un bene patrimoniale importante, ma sempre più condizionato dalla sua effettiva capacità di produrre reddito.

Lo spaccato provinciale evidenzia differenze significative, con Barletta-Andria-Trani che guida la crescita dei valori fondiari con un +4,5%, trainato dalla domanda di seminativi destinati alle colture orticole, frutteti, vigneti per uva da tavola e oliveti, soprattutto nelle aree più fertili della Valle dell'Ofanto. Segue Foggia con un +1,6%, grazie alla tenuta dell'Alto e Basso Tavoliere, dove si concentrano gli acquisti di seminativi irrigabili e terreni adatti a produzioni diversificate, mentre le aree collinari e montane mostrano una minore vivacità. Cambia invece il segno in provincia di Bari – segnala Coldiretti Puglia - dove i valori scendono dello 0,8%, con gli oliveti in flessione dello 0,9%, a fronte di un aumento dell'1,2% per i seminativi irrigui e del 2,1% per i terreni destinati all'uva da tavola. A Taranto la contrazione raggiunge l'1,3%, soprattutto per effetto delle difficoltà del comparto vitivinicolo, con riduzioni anche per seminativi asciutti, incolti a uso zootecnico e oliveti, mentre Brindisi registra un lieve arretramento dello 0,1%, con i vigneti che perdono tra lo 0,8% e l'1%. A Lecce i valori diminuiscono dell'1,3%, interessando seminativi asciutti, oliveti e vigneti, in un territorio nel quale continua a pesare la devastazione del patrimonio olivicolo provocata dalla Xylella.

Significativa anche l'inversione di tendenza registrata per i terreni cerealicoli collinari, che nel 2024 avevano mostrato una sostanziale tenuta – denuncia Coldiretti Puglia - mentre nel 2025 perdono attrattività a causa del calo dei prezzi dei prodotti agricoli e dell'aumento dei costi di produzione, una combinazione che riduce i margini delle aziende e frena gli investimenti fondiari nelle aree meno produttive.

A sostenere gli scambi sono soprattutto gli agricoltori professionali – segnala Coldiretti Puglia - che acquistano nuovi appezzamenti per ampliare le superfici aziendali, accorpare i fondi, favorire la meccanizzazione e migliorare la competitività delle imprese, mentre tra i venditori prevalgono agricoltori anziani senza ricambio generazionale, piccoli proprietari in difficoltà e persone che hanno ereditato terreni senza essere interessate a coltivarli. Accanto agli operatori agricoli si registra la presenza di imprenditori extra-agricoli e investitori interessati soprattutto ai fondi più produttivi, mentre gli appezzamenti piccoli, frammentati e difficilmente meccanizzabili incontrano maggiori difficoltà di collocamento. Una situazione che rischia di accentuare l'abbandono delle campagne, soprattutto nelle aree interne, dove i costi di gestione e la ridotta redditività rendono sempre meno sostenibile la prosecuzione delle attività agricole.

A incidere sulle quotazioni è soprattutto la disponibilità di acqua, diventata un fattore determinante nella scelta dei terreni, considerato che la siccità prolungata, le difficoltà di approvvigionamento irriguo e il progressivo impoverimento delle falde stanno condizionando le prospettive produttive di vaste aree della Puglia. Le superfici irrigabili, accessibili e adatte alla meccanizzazione continuano ad attirare gli investimenti, mentre perdono interesse quelle più esposte agli eventi climatici estremi e alla scarsità idrica, quando nel 2025, in particolare, la limitata disponibilità di acqua negli invasi ha penalizzato diverse aree della Capitanata, aggravando le difficoltà delle aziende agricole già alle prese con l'aumento dei costi dei mezzi tecnici, la carenza di manodopera e le oscillazioni dei prezzi riconosciuti ai produttori.

La situazione risulta particolarmente delicata per i terreni olivetati del Salento colpiti dalla Xylella, dove i valori restano su livelli molto bassi nonostante i primi segnali legati al processo di reimpianto. Secondo il CREA, in alcune aree le superfici reimpiantate rappresentano appena il 10-20% dei terreni interessati, mentre le risorse pubbliche, pur incrementate negli ultimi anni, restano insufficienti rispetto alle dimensioni dell'emergenza. A fronte di oltre 8mila domande presentate per il piano di rigenerazione olivicola – insiste Coldiretti Puglia - ne risultano finanziabili poco meno della metà, una condizione che conferma l'urgenza di accelerare il recupero produttivo dei territori devastati dal batterio, restituendo valore economico e paesaggistico alle campagne salentine. Diversa la situazione tra il Nord Barese e il Tavoliere meridionale, dove l'interesse per gli oliveti è stato sostenuto dalle quotazioni favorevoli dell'olio extravergine, mentre la crisi dei mercati vitivinicoli ha contribuito a ridimensionare la domanda e il valore dei vigneti da vino.

Un altro elemento che incide sulle dinamiche fondiarie è la crescente pressione esercitata sui terreni agricoli dagli investimenti per la produzione di energia rinnovabile, con progetti fotovoltaici, agrivoltaici ed eolici che in alcune aree alimentano aspettative economiche e modificano le scelte dei proprietari. Per Coldiretti Puglia è fondamentale evitare che la ricerca di superfici per gli impianti energetici sottragga terreni fertili alle produzioni agricole, compromettendo il potenziale produttivo di una regione nella quale la terra rappresenta non soltanto un patrimonio economico, ma anche una risorsa strategica per la sicurezza alimentare, la tutela del paesaggio e la salvaguardia dell'ambiente. La transizione energetica deve procedere insieme all'agricoltura, privilegiando soluzioni che non determinino consumo di suolo produttivo e che consentano alle imprese agricole di continuare a coltivare e creare occupazione.

Resta centrale il problema dell'accesso alla terra per le nuove generazioni, soprattutto per i giovani che intendono avviare un'impresa agricola senza poter contare su terreni di proprietà della famiglia. Un'opportunità arriva dalla nona edizione della Banca Nazionale delle Terre Agricole di ISMEA, che nel 2026 ha messo in vendita nel lotto periodico 27 terreni in Puglia, per una superficie complessiva di oltre 1.346,83 ettari. Lo strumento prevede – rileva Coldiretti Puglia - agevolazioni rivolte ai giovani imprenditori agricoli, ma occorre rafforzare ulteriormente gli interventi per rendere effettivamente accessibili i terreni, superando gli ostacoli finanziari e burocratici che continuano a frenare l'insediamento di nuove aziende. Il mercato degli affitti, intanto, resta sostanzialmente stabile, con una domanda sempre più orientata verso terreni irrigui, accorpati e produttivi, confermando la necessità di favorire una maggiore mobilità fondiaria.

La terra continua a rappresentare un investimento strategico e un patrimonio da difendere – conclude Coldiretti Puglia – ma la sua valorizzazione non può essere separata dalla redditività del lavoro agricolo e dalla possibilità concreta di continuare a coltivarla. Servono politiche capaci di garantire acqua alle imprese, sostenere gli investimenti, contrastare l'abbandono dei terreni, favorire l'accorpamento fondiario e accompagnare il ricambio generazionale, perché il futuro dell'agricoltura pugliese passa dalla capacità di mantenere produttive le campagne e di offrire ai giovani opportunità reali di impresa, innovazione e occupazione.